Adivine qué contiene este balde

BALDE 10MAY15Contiene el agua de un sistema de Agua Contra Incendios (ACI) de una oficina, cuyas tuberías y otros componentes no recibieron un mantenimiento adecuado.

El líquido estuvo mezclado con óxido, sarro y otras impurezas que obstruirían los rociadores (sprinklers) cuando éstos debieran activarse en un siniestro.

Es conveniente tomar nota de que el mantenimiento semestral apropiado consiste en lo siguiente:

  • Cierre de la válvula principal de ingreso de agua al local
  • Evacuación del agua de la red de tuberías
  • Desmontaje de todos los rociadores
  • Inspección y limpieza de cada rociador
  • Reinstalación de los rociadores
  • Presurización el sistema del sistema de ACI hasta alcanzar la presión adecuada para trabajo estable asignada por el edificio
  • Revisión de accesorios para detectar fugas
  • Apertura de la válvula principal
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Cómo Buscar una Oficina y no Fallar en el Intento (Tips)

Si va a comprar o a alquilar una oficina en un edificio, le sugerimos que antes lea la presente nota, la cual se basa en experiencia adquirida como implementadores de espacios de trabajo desde el 2001.

Desde nuestro punto de vista, le conviene saber lo que sigue:

¿Qué es el aforo?

El aforo es la cantidad máxima de personas que puede ocupar físicamente un ambiente, espacio o área de la edificación, de acuerdo a INDECI. En el caso de oficinas, la exigencia mínima es 9.30m2 por persona y está sujeta a la tipología de ambientes, por lo que este requerimiento puede aumentar.

  • Haga bien sus cálculos o pida asesoría antes de decidir. No ceda ante el entusiasmo por la ubicación del local y prográmese para que la ejecución de la obra y la mudanza no se transformen en una emergencia (las urgencias y las prisas son enemigas de los buenos proyectos).

¿De qué debo preocuparme cuando revise opciones?

Es conveniente que la altura del piso (losa) a la viga de mayor peralte (o sea la viga más baja) no sea menor de 2.70m, para que haya un espacio adecuado que albergue a las instalaciones de aire acondicionado, bandejas de cableado, sistema de agua contra incendio (ACI) y otros montajes que deban ir en el plenum (espacio entre el falso cielo raso y el techo).

  • Sus contratistas se lo van a agradecer y a usted le saldrá más económica la instalación porque evitará el uso de bombas, mayores tramos de mangas, complicadas perforaciones de vigas con el sistema de diamantina (si el responsable del diseño estructural lo permite), etc.

Observe con cuidado las paredes o tabiques perimetrales del ambiente que tiene en perspectiva.

  • Hay casos en los que las paredes de ladrillo no tienen un empaste de acabado apropiado o que los tabiques medianeros de drywall están desnivelados o sueltos, lo que genera obstáculos para el montaje de los ambientes cerrados o para la colocación de mobiliario.

Si tiene la suerte de tomar una oficina que cuenta con luz natural mediante ventanas o muro cortina, revise que los perfiles metálicos (marcos) de las ventanas o muro cortina no estén arañados, oxidados, sucios o quemados por mezcla de cemento.

  • Verifique también que los cristales no estén astillados y que las platinas inferiores se encuentren fijamente entornilladas o adheridas al suelo.

Si va a decidir usar un piso de madera laminada o enchapes (porcelanato, cerámico, granito o algo similar) observe si el contrapiso se encuentra nivelado y sin imperfecciones. De no ser así, la superficie tendrá que ser corregida por usted o por quien le alquile o venda la oficina.

  • Dichos revestimientos de suelos son muy sensibles a estos detalles (el contrapiso es la capa inmediatamente superior al falso piso).

Si planea agregar baños, tome en cuenta que deberá construir un sobre piso de aproximadamente 20cm de altura en el que irá el inodoro o todo el recinto del baño.

  • Para evitar problemas con el vecino de abajo, es recomendable que el piso de ese sector esté impermeabilizado y, para ahorrar recursos, conviene que los nuevos baños queden cerca de tomas de agua y de desagüe existentes (esto es aplicable también a la instalación de una kitchenette).

Busque una oficina diáfana, que no tenga columnas o paredes en el medio (ojalá la encuentre).

  • Si la consigue, tendrá mayor libertad para optimizar el área con estaciones de trabajo en planta abierta.

Las posiciones de trabajo de planta libre pueden requerir que las instalaciones eléctricas y de cableado estructurado sean distribuidas por el piso hasta cada usuario. Otra opción es que el entubado baje desde el falso cielo raso hasta el puesto de trabajo mediante paneles con columnas, pero con esta alternativa no obtendrá la planta diáfana antes mencionada.

  • Es importante que averigüe cuál es la profundidad máxima de calado de suelo que le van a autorizar. Para la tubería de 3/4″ se requiere 3cm de ancho y 3cm de profundidad (el calado consiste en abrir canales estrechos en el piso original para conducir el entubado de las instalaciones mencionadas).

Pregunte cuál es la potencia eléctrica asignada al inmueble que desea ocupar.

  • A mayor cantidad de equipos (aire acondicionado, computadoras, luminarias, etc.), mayor será la potencia que necesitará.

Tal vez por el tipo y el volumen de documentación que maneja en su actividad diaria empresarial, usará archivos móviles (aquellos que corren sobre rieles).

  • Si éste fuera el escenario, averigüe si la losa está reforzada ya que estos archivos conforman una carga puntual. Si no tuviera la suerte de que el responsable de estructuras del edificio le diga formalmente que hay refuerzos, prepárese a buscar la participación de un especialista en estructuras porque le pedirán (por la seguridad de todos) un proyecto de refuerzo del sector en el que estarán apoyados los archivos.

Por su seguridad y la de sus colaboradores (y porque la norma lo exige) es necesario que instale un sistema de agua contra incendios (ACI) y un sistema de emergencia (detectores).

  • Para el sistema de emergencia el edificio habrá de contar con un panel de control central que monitoree todas las oficinas, al cual se conectará el sistema que usted instale. Un sistema de emergencia no servirá de nada si se activa y nadie se entera de la ocurrencia aunque suenen alarmas y se enciendan las luces estroboscópicas (luminarias centelleantes). 
  • Para el sistema de ACI el edificio debe entregarle el ambiente con la toma de agua con una “válvula de mariposa”, de preferencia ubicada en la puerta de entrada al ambiente que comprará o arrendará.

¿Qué puede exigirme la Junta de Propietarios del edificio?

Con el fin de mantener la armonía en la fachada, la JPE puede tener en su reglamento el mandato para un tipo específico de cortinas o persianas y de artefactos de iluminación.

¿Y el Certificado de INDECI y la Licencia de Funcionamiento?

Es obligación del edificio proporcionarle el certificado de áreas comunes y el certificado del pozo a tierra, para que pueda usted iniciar el trámite para obtener el Certificado de Inspección Técnica de Seguridad en Defensa Civil

El certificado antedicho se empieza a tramitar cuando toda la oficina se encuentra instalada, incluyendo el mobiliario.

  • Esto significa que el propietario (o inquilino) no puede hacer nada mientras no termine la habilitación integral. Una vez obtenido el certificado de INDECI, se tramita la Licencia de Funcionamiento.

Para solicitar el certificado de INDECI, es indispensable que cuente con el juego completo de planos (ubicación, arquitectura, evacuación, señales de seguridad, instalaciones eléctricas, instalaciones de ACI, tendido de aire acondicionado e instalación del sistema de emergencia) y las memorias, constancias o certificados de operatividad de los sistemas antes indicados, de las características de la alfombra, de seguridad de las mamparas y puertas de vidrio instaladas, de vigencia de extintores y cualquier otro documento que el inspector de INDECI, en uso de una suerte de facultad discrecional, pueda pedirle.

En términos generales y contado desde la presentación del expediente completo sin observaciones, usted tendrá su Licencia de funcionamiento en un plazo de quince días o de treinta días … o de “N” días, porque eso no se puede saber a priori.

Este es sólo un checklist referencial.